Un complexe d'entrepôts de 500 millions de dollars à New York se profile à l'horizon

May 19, 2023

Le centre logistique du Bronx, d'une valeur de 500 millions de dollars, est situé sur 14,2 acres, l'un des plus grands sites de projet de la ville de New York. Photo gracieuseté d'ARCO Design/Build Industrial

L'un des plus grands sites de projet de la ville de New York - les 14,2 acres sur lesquels le centre logistique du Bronx de 500 millions de dollars est en voie d'achèvement - a commencé principalement comme un puzzle en trois dimensions. Les chefs de projet ont dû reconstituer la quantité de terrain qu'ils pouvaient acquérir, puis négocier le moment où ils pourraient l'occuper et enfin dimensionner les itérations de conception pour diverses configurations de site potentielles avant même de commencer.

La flexibilité nécessaire juste pour commencer la construction est devenue un thème déterminant qui a traversé toutes les phases du projet et sera une caractéristique principale commercialisée auprès des locataires potentiels de l'entrepôt à deux niveaux de 585 000 pieds carrés à la frontière du South Bronx's Mott Haven et Melrose, à quelques minutes de Manhattan.

L'entrepôt comprendra des bornes de recharge pour véhicules électriques pour 25 % de toutes les places de stationnement et un réseau de panneaux solaires de 3 MW sur le toit. Il dispose également d'un système de commutation extensible de 7 000 ampères et d'une technologie de sécurité des personnes de calibre élevé. Rendu avec l'aimable autorisation d'ARCO Design/Build Industrial

L'installation à la pointe de la technologie, qui devrait se terminer au troisième trimestre, pourra accueillir un ou deux grands locataires ou plusieurs petits locataires, tout en offrant les mêmes commodités, accès et technologie que les utilisateurs peuvent obtenir dans un nouvel entrepôt. dans le centre du New Jersey, explique Ryan Nelson, directeur général de Turnbridge Equities, le développeur principal du projet.

Bon nombre de ces caractéristiques sont le résultat d'efforts qui ont commencé en 2018 pour sécuriser un site urbain adapté aux entrepôts modernes, dit-il. "C'était un assemblage de cinq propriétés. Nous avons commencé par la plus grande."

Ce site initial de 8 acres, détenu et occupé principalement par une opération de recyclage de béton, avait également deux autres locataires avec sept ans restants sur leurs baux, de sorte que les promoteurs ont dû négocier des rachats avant de passer à la prochaine pièce du puzzle, dit-il. Cette première transaction a déclenché la suivante, car un locataire possédait une propriété adjacente, ajoute-t-il.

L'installation de 585 000 pieds carrés sur deux niveaux est située à la frontière des sections Mott Haven et Melrose du South Bronx, à quelques minutes de Manhattan. Rendu avec l'aimable autorisation d'ARCO Design/Build Industrial

"Nous avons pu structurer quelque chose où, en plus de racheter leur bail, nous avons également acheté leur propriété", explique Nelson. "Nous avons juste continué, propriété par propriété."

À ce moment-là, Turnbridge et le co-développeur principal Dune Real Estate Partners avaient embauché ARCO Design/Build Industrial en tant qu'architecte et entrepreneur et avaient commencé à cartographier chaque combinaison.

"Comme nous envisagerions d'ajouter une propriété, nous ferions un nouveau design", dit-il. "Si nous n'obtenons que cela, comment le site est-il organisé ?"

La cinquième propriété a débloqué la plus grande taille et flexibilité, dit Nelson. Le site sur East 149th Street est incliné de 30 pieds, ce qui permet à l'équipe d'ajouter une entrée à niveau où les camions peuvent sortir de l'autoroute Bruckner et rouler directement vers les quais de chargement du deuxième étage.

Cela signifie que chaque étage peut avoir ses propres entrées de site et accès au bâtiment, ajoute-t-il. "Ce dernier site avait une grande importance stratégique pour nous."

Le processus de mappage de conception qui a duré des mois a finalement abouti à un résultat optimal, déclare Alex Edgar, vice-président d'ARCO.

"Cela s'est en quelque sorte parfaitement déroulé", dit-il. "Turnbridge a fait un très bon travail en ne laissant pas les gens dire non, en sortant des sentiers battus et en créant des accords assez complexes."

ARCO Design/Build Industrial, l'architecte et l'entrepreneur du projet, a cartographié des combinaisons de configurations d'aménagement potentielles au fur et à mesure que les promoteurs acquéraient le site du projet parcelle par parcelle. Photo publiée avec l'aimable autorisation d'ARCO Design/Build Industrial

L'emplacement du nouveau centre est une caractéristique distinctive - à cinq minutes de Manhattan et niché à proximité de quatre autoroutes inter-États, de l'East River rempli de barges, d'une gare ferroviaire de fret active et de diverses stations de métro.

Un autre élément primordial est une rareté pour les entrepôts urbains : une abondance d'espaces de stationnement et d'entreposage de véhicules pour les employés et les clients, avec 730 000 pieds carrés pour les voitures, les camions et les remorques. Cela comprend 170 000 pieds carrés de stationnement sur le toit, 300 000 pieds carrés dans une structure adjacente et des espaces au niveau du sol qui créent 1 500 emplacements pour remorques au total. "C'est une autre façon pour nous de répondre à ce qu'un locataire venant à New York ne peut généralement pas obtenir", a déclaré Nelson.

L'installation disposera d'autres équipements modernes, notamment des bornes de recharge pour véhicules électriques pour un quart de toutes les places de stationnement et un réseau de panneaux solaires de 3 MW sur le toit. Il dispose également d'un système de commutation extensible de 7 000 ampères et de systèmes de sécurité des personnes de calibre élevé, explique Edgar.

Le bâtiment peut abriter une gamme de locataires potentiels, y compris des espaces d'inventaire standard pour le commerce de détail et le commerce électronique, des opérations logistiques de livraison, des scènes de divertissement et même des entreprises d'entreposage frigorifique, ce qui compléterait les besoins de Hunts Point, le centre de vente en gros d'aliments frais de la ville. "Nous avons essayé de faire appel à la plus grande section transversale", a déclaré Nelson. "C'est la conception la plus avant-gardiste que vous puissiez avoir pour la logistique aujourd'hui." Les promoteurs n'ont pas divulgué les noms des locataires ou prospects signés.

La conception structurelle de la propriété correspond également aux attentes des entrepôts modernes, avec des hauteurs de plafond libres de 32 pieds, de larges portées de colonnes et une capacité de chargement de 500 livres par pied carré sur les deux étages, explique Edgar.

La construction s'est poursuivie avec peu de perturbations depuis l'inauguration des travaux en 2021, ce qui a entraîné l'achèvement des fondations au début de l'année dernière, l'érection de l'acier commençant à la fin du printemps et se terminant à la fin de l'été et l'enceinte murale préfabriquée à l'automne, explique Edgar. Les travaux sur la structure préfabriquée du garage ont commencé le mois dernier, l'équipe installant également l'équipement et la façade de l'entrepôt MEP. Les aménagements des locataires devraient commencer dans quelques mois, dit-il.

Un marché locatif serré avec seulement 3 % d'inoccupation à l'échelle nationale - et les vents favorables continus de la location du boom du commerce électronique et un passage aux chaînes d'approvisionnement nationales - pourraient se traduire par un travail immédiat des locataires, a déclaré Nelson.

"Nous n'avons pas encore constaté de baisse de la demande des locataires", a-t-il déclaré. "Il y a tellement peu d'espace disponible."

Des études d'ingénierie de la valeur et des coûts-avantages ont conduit l'équipe à sélectionner une charpente en acier pour l'entrepôt principal, du béton préfabriqué pour les murs et la structure de stationnement adjacente et du béton coulé sur place pour les dalles et le toit des premier et deuxième étages. Photo gracieuseté d'ARCO Design /Construire Industriel

Bien qu'il y ait eu peu de problèmes de construction, l'équipe a rencontré des obstacles au début pour s'assurer que l'installation avait des fondations stables, dit Edgar. "Lorsque vous construisez un bâtiment lourd de 100 pieds de haut, la première chose que vous voudrez regarder est ce qu'il y a sous ce sol et peut-il supporter [la structure]?" il dit.

Après avoir démoli les structures existantes, l'équipe a effectué des sondages d'essai et des levés géotechniques, constatant qu'une partie seulement du site reposait sur le substratum rocheux ou avait des sols compactés au fil du temps, explique Edgar. La majeure partie de l'empreinte se trouvait sur un sol meuble et du remblai, nécessitant l'installation d'un système d'inclusion rigide d'amélioration du sol, dit-il.

Ce système impliquait de forer de 50 à 70 pieds de profondeur et d'injecter une boue de pierre et de béton dans le sol pour créer des piliers de fondation pour soutenir la dalle du rez-de-chaussée, explique Edgar. L'équipe a coulé 5 847 piles de pierres et d'agrégats au total.

Une fois la fondation en place, des études d'ingénierie de la valeur et des coûts-avantages ont conduit l'équipe à sélectionner une charpente en acier pour l'entrepôt principal, du préfabriqué pour les murs et la structure de stationnement adjacente et du béton coulé sur place pour les dalles du premier et du deuxième étage et toit, selon Edgar.

"Nous avons pris un certain nombre de concepts et les avons mélangés pour nous assurer que nous étions aussi économiques que possible tout en conservant la fonctionnalité", dit-il. "Vous n'avez pas souvent ces trois éléments dans un seul projet [d'entrepôt]."

Bien que sa proximité soit un avantage, le chemin de fer bordant le site a également apporté de la complexité, nécessitant les approbations des lignes ferroviaires Amtrak et CSX pour détailler l'emplacement des grues et le rayon de rotation de chacune, explique Nelson.

Une voie ferrée bordant le site a créé une certaine complexité car elle nécessitait les approbations d'Amtrak et de CSX pour savoir où placer les grues et quel pourrait être le rayon de rotation de chaque grue.Photo gracieuseté d'ARCO Design/Build Industrial

L'accent mis sur l'accueil de différents nombres ou types de locataires a également nécessité une conception avec une disposition de colonnes polyvalente et une plaque de sol flexible, explique Nelson.

Un objectif principal était de s'assurer que le deuxième étage serait aussi fonctionnel que le rez-de-chaussée, dit Edgar.

"Nous avons gardé les mêmes hauteurs libres et nous nous sommes assurés d'avoir un quai pour camions au deuxième étage", dit-il. "Nous nous sommes également assurés qu'ils avaient des points d'entrée de bureau, la même grille de colonnes et que le deuxième étage avait la même capacité de charge structurelle que le premier étage."

La conception permet également des espaces indépendants à chaque étage, dit Nelson. "Si l'étage inférieur était une énorme entreprise de camionnage et de logistique, nous ne voudrions pas que l'étage supérieur s'inquiète d'être coincé derrière leurs camions et d'entrer et de sortir", dit-il. "C'est vraiment deux entrepôts empilés l'un sur l'autre."

Tom Stabile a travaillé comme reporter et rédacteur en chef dans des magazines, des journaux et des publications spécialisées à New York, Washington, DC et à Saint-Domingue, en République dominicaine, couvrant les affaires et la finance, l'éducation, les affaires publiques, la justice pénale et les arts.