KUOW

Oct 30, 2023

La ville de Seattle a annoncé cette semaine les gagnants de son concours de conversion de bureaux en logements.

Le centre-ville a trop de bureaux et pas assez de logements.

Mais il n'est pas facile de transformer d'anciens bureaux en immeubles d'habitation. Les contraintes pratiques et financières signifient que, du moins à Seattle, de tels projets se concrétisent rarement.

Ainsi, le maire Bruce Harrell a invité des équipes d'architectes et de propriétaires d'immeubles à soumettre des propositions accompagnées de conseils sur ce que la ville devrait changer pour faire avancer ces propositions.

Les projets soumis allaient d'immeubles de bureaux historiques, dont la Smith Tower, à des immeubles de bureaux en verre et en acier très sobres datant des années 1960.

La 1ère place est revenue au Mutual Life Building, une structure de bureaux commandée par Henry Yesler (propriétaire du premier moulin de Seattle, d'après qui Yesler Avenue porte le nom), bien qu'il n'ait pas vécu pour le voir terminé.

Si Yesler était vivant aujourd'hui, il trouverait probablement la vie dans son immeuble un peu décevante.

"Nous avons traversé le bâtiment avec les locataires, et il est pratiquement vacant", a déclaré Rob Humble d'Hybrid Architecture, membre de l'équipe du projet. "Ils ne tirent aucun revenu, pour ainsi dire, de cet immeuble en ce moment. Et ils étaient très réceptifs à l'idée de le convertir en logement."

L'équipe de conception a proposé de transformer les étages de bureaux du bâtiment en logements abordables pour les personnes sortant de l'itinérance. Ils se sont appuyés sur un archétype historique, longtemps abandonné par de nombreuses villes, connu sous le nom d '«hôtels à chambre individuelle».

Dans le Mutual Life Building rénové, les résidents vivraient dans des chambres individuelles et partageraient des équipements tels que des salles de bains et des cuisines.

La stratégie permet également de relever l'un des principaux défis liés à la conversion d'anciens immeubles de bureaux en appartements : elle vous permet d'utiliser l'espace intérieur sombre au centre de l'étage, qui est trop éloigné du mur de la fenêtre pour la plupart des espaces de vie.

Dans ce cas, des espaces communs y sont aménagés, dans de grandes pièces avec une fenêtre au fond.

Un autre avantage de cette stratégie est qu'il est facile de reconvertir en bureaux plus tard, si le marché évolue. En effet, le propriétaire n'aura pas dispersé de nouvelles salles de bains et de plomberie sur le sol de chaque appartement - les salles de bains sont regroupées à quelques endroits à chaque étage, un peu comme les salles de bains d'un bureau. C'était important pour Humble, car qui sait où ira le marché immobilier ?

"Nous pensons en quelque sorte à ces bâtiments comme statiques dans le temps", a déclaré Humble. "Mais ce bâtiment a été construit en 1895 en tant que bâtiment de deux étages. Ils y ont ajouté cinq étages, en 1916. Ils l'ont converti en logements dans les années 1960. Ils ont fait d'importants travaux de rénovation, [le transformant] de nouveau en bureau dans les années 1980. . Ces bâtiments ont donc vraiment un cycle de vie très cyclique."

Et donc, a ajouté Humble, sa refonte devrait permettre "le démontage et l'adaptabilité, de sorte qu'à l'avenir, il puisse être reconfiguré pour un autre usage, si nécessaire".

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La ème place est allée à des entrepôts historiques qui ont été des immeubles de bureaux pendant un certain temps. Ceux-ci sont près du front de mer et se trouvaient dans l'ombre bruyante du viaduc de l'Alaskan Way avant sa chute.

Dans ce projet, le cabinet d'architecture Miller Hull a proposé une autre façon d'aborder le problème des intérieurs sombres des grands bâtiments. Ils ont jeté un coup d'œil à la structure derrière la façade en béton de l'entrepôt - il y avait une grille de colonnes et de poutres en bois massif soutenant les planchers. Vous trouverez de magnifiques bois anciens dans de nombreux entrepôts historiques de Seattle. Et dans cette grille de bois massifs, ils ont commencé à découper une partie de l'espace intérieur au centre et à apporter de la lumière au centre du bâtiment de cette façon.

"C'est une obligation légale d'avoir des fenêtres ouvrantes dans les chambres", a déclaré Claire Rennhack de Miller Hull, "mais nous avons abordé ce projet d'un point de vue humain où nous avons estimé qu'il était important de fournir de la lumière et de l'air, des liens sociaux et des utilisations d'agrément et des espaces verts. accès à l'espace en milieu urbain à tous les usagers de ce bâtiment, que vous disposiez d'une unité périmétrique ou que vous soyez au centre du bâtiment."

Historiquement, de nombreux immeubles de bureaux et résidentiels plus grands avaient la forme de lettres de l'alphabet, vus d'en haut : A, B, E, U, P et R. Ce que vous remarquerez à propos de ces formes de lettres, c'est qu'elles comportent des trous. Traduits en forme architecturale, ces trous permettaient à la lumière et à l'air de pénétrer profondément à l'intérieur des bâtiments à l'époque d'avant la climatisation et la lumière artificielle peu coûteuse. Beaucoup de ces bâtiments historiques ont rempli ces trous avec des ascenseurs ou des escaliers au fil du temps.

Dans ce cas, le bâtiment ressusciterait cette ancienne technique pour apporter de la lumière dans les entrailles d'un entrepôt qui n'avait jamais vu une telle lumière auparavant.

Il ne s'agit pas de logements pour les personnes qui sortent de l'itinérance – il s'agit en partie de logements au prix du marché, ce qui signifie de nos jours des logements haut de gamme, et en partie de logements abordables haut de gamme, que certains appellent des «logements pour la main-d'œuvre».

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La e place est allée à un bâtiment d'après-guerre plutôt fade. Gensler & Associates, le cabinet d'architecture, n'a pas voulu partager l'adresse – le propriétaire ne voulait pas effrayer les locataires actuels du bureau. Mais c'est une boîte en verre et en acier relativement étroite. Parce qu'il est étroit, il n'a pas les mêmes problèmes de largeur de plancher que certains des autres bâtiments.

Gensler est une grande entreprise, et ils ont développé un outil qui évalue les bâtiments en fonction de la facilité avec laquelle ils peuvent être convertis en usage résidentiel. Ce bâtiment non descriptif a obtenu un 87 sur cet outil (donc, un B +). Mais réutiliser le bâtiment plutôt que de le démolir permettrait d'économiser près de 10 millions de livres de carbone.

Un membre du jury a déclaré que cette équipe de conception a remporté la troisième place parce qu'elle a montré comment, en la transformant en condos, elle pouvait se permettre d'ajouter de nouveaux espaces de vente au détail au niveau de la rue, animant ce qui est actuellement un paysage de rue très mort.

L'un des principaux obstacles pratiques empêchant ces propositions d'aller de l'avant est que lorsque vous changez la façon dont un bâtiment est utilisé, une fois que vous avez suffisamment changé les choses, le service du bâtiment considère ces "modifications substantielles". Et lorsque vous atteignez ce seuil, vous devez mettre à niveau le bâtiment selon les codes sismiques actuels, les codes énergétiques, et vous devez répondre aux exigences de l'Americans with Disabilities Act.

Ainsi, dans presque tous les cas, les concepteurs ont demandé un certain allègement de ces normes modernes.

Les architectes ont dit qu'en termes de codes sismiques, il ne s'agit pas d'abandonner complètement les normes, mais dans le cas de bâtiments qui ont déjà été mis à jour il y a quelques années, pourquoi cela n'est-il pas suffisant ?

Rico Quirindongo, le directeur du Bureau de la planification et du développement communautaire, se méfiait de cette approche.

"Vous êtes en territoire dangereux là-bas", a-t-il déclaré.

Mais en ce qui concerne les normes du code de l'énergie moderne, Quirindongo a déclaré que les architectes pourraient trouver plus de marge de manœuvre, en particulier lorsque la réutilisation d'un bâtiment réduit en fait les émissions de carbone à long terme.

Vous pourriez être tenté de penser que réutiliser un bâtiment plus ancien est moins cher. En fait, il est souvent moins cher de démolir l'ancien bâtiment et d'en reconstruire un nouveau à partir de zéro.

Bon nombre de ces projets ont demandé divers allégements fiscaux afin de réaliser ces projets financièrement. C'est un domaine où la ville a beaucoup de discrétion.

Plus tôt cette année, KUOW a rapporté comment ce type de conversion de bureaux en résidences se produit déjà à Tacoma. Les projets se dessinent là-bas parce que le marché des espaces de bureaux est encore plus déprimé, mais il y a aussi moins de frais pour les promoteurs dans ces domaines. Pris ensemble, le seuil où les développeurs peuvent gagner suffisamment d'argent pour justifier le projet est plus bas à Tacoma.

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Mais à Seattle, les développeurs disent qu'ils ont besoin d'allégements fiscaux pour que cela fonctionne. La prévalence des conversions de bureaux en logements à Tacoma par rapport à Seattle corrobore cette affirmation.

Même si certains de ces projets contenaient des logements abordables, cela nécessite un niveau de subvention plus élevé de la part de la ville. De nombreuses équipes de projet ont pensé qu'elles auraient juste assez de pauses hors de la ville pour s'en sortir, financièrement, et pour cette raison, beaucoup d'entre elles ont opté pour un logement au prix du marché.

Il est vrai que Seattle a besoin de plus de logements à tous les niveaux de revenu. Une pénurie de logements, quel que soit le niveau de revenu, fait grimper les prix pour tout le monde.

Le maire Bruce Harrell a promis de continuer à parler à ces équipes de conception. Quirindongo, le chef du bureau de planification de la ville, a suggéré que Seattle n'est pas prêt à apporter des modifications générales aux règles de zonage ou aux codes de construction pour permettre à tous les projets possibles d'aller de l'avant. Mais les dirigeants de la ville sont intéressés par ces projets et décideront au cas par cas dans quelle mesure il est logique d'assouplir les règles pour qu'ils puissent se produire.

Au moins deux soumissions de projet n'incluaient pas de vrais bâtiments. Schemata Workshop a utilisé sa soumission pour démontrer l'importance d'autres commodités, comme les espaces verts, les épiceries, les écoles, les arts et la culture. L'architecte Grace Kim a suggéré que les immeubles de bureaux sous-utilisés pourraient également être convertis à ces usages.

Graphite Design Group a utilisé sa soumission pour montrer comment les bâtiments pourraient tirer parti des composants structurels existants, tout en sortant de la forme rectangulaire en verre et en acier associée aux tours de bureaux du milieu du siècle.

Le rythme "Growing Pains" de Joshua se situe au carrefour du logement, des transports, de l'urbanisme et de l'économie. Il a fait des reportages approfondis sur Amazon et la pénurie de logements dans notre région. Il interviewe des personnes qui ont trouvé des logements abordables en tolérant de longs trajets, des inondations de rivières ou d'autres dangers. Il demande aux gens ce qu'ils attendent du travail et comment cela évolue. Il explore les "rues principales" du quartier où les résidents et les entreprises se réunissent pour former une communauté.

Sarah a rejoint KUOW en 2019 en tant que productrice senior sur The Record. Elle supervise maintenant le nouveau spectacle de midi de KUOW, Soundside. Avant de travailler chez KUOW, Sarah était productrice principale à la société de production de podcasts de Seattle Larj Media et artiste enseignante chez Path with Art.

Libby Denkmann a rejoint KUOW en décembre 2021 en tant qu'animatrice de l'émission de midi Soundside. Originaire du nord-ouest du Pacifique, elle a grandi à Redmond, est diplômée de l'Université de Washington et a couvert l'actualité locale en tant que productrice et journaliste pour KIRO Radio.