N'existe-t-il pas des moyens moins coûteux de loger les sans-abri ?

May 13, 2023

Combien les contribuables doivent-ils dépenser pour loger un sans-abri ? La Commission du logement de San Diego et le Conseil de surveillance du comté de San Diego proposent de convertir quatre anciens hôtels en résidences permanentes, pour un coût de 371 000 $ à 469 000 $ par chambre.

N'y a-t-il pas des moyens moins chers de sortir les gens de la rue ?

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La pression pour acheter les hôtels est en grande partie motivée par le programme Project Homekey de l'État, qui dispose de centaines de millions de dollars pour financer des projets éligibles tels que ceux proposés par San Diego. Mais il existe des alternatives qui sont également autorisées dans le cadre du programme. Voici un aperçu de certains projets potentiellement moins chers qui seraient éligibles au financement de l'État, et d'autres qui, selon les défenseurs, devraient être envisagés.

Abris palettes, maisons, mini-maisons

Les maisons individuelles pourraient bénéficier de l'argent du projet Homekey, mais avec le prix médian d'une maison à San Diego maintenant autour de 790 000 $, ce serait également l'option la plus chère et la moins pratique.

« Pouvez-vous imaginer sortir et demander à 412 personnes si elles veulent vendre leur maison ? a déclaré Buddy Bohrer, vice-président du financement immobilier et des acquisitions pour la Commission du logement.

À l'autre extrémité du spectre, l'une des options de logement les plus abordables pourrait être les structures fabriquées par la société Pallet. Chula Vista a récemment créé un village refuge sur un terrain appartenant à la ville avec 65 des cabines de 64 pieds carrés. La ville a investi 6,6 millions de dollars dans le projet, ce qui signifie que le coût global était d'environ 101 000 dollars par unité.

Des structures similaires arrivent à San Diego. Le gouverneur Gavin Newsom a annoncé plus tôt cette année que l'État dépenserait environ 30 millions de dollars pour fournir 1 200 "petites maisons", ou des structures de 120 pieds carrés qui ressemblent à l'abri Pallet à Chula Vista. Le comté de San Diego en recevra 150. L'État dit qu'il travaille avec le comté sur les emplacements potentiels et la prestation de services.

À Chula Vista, les personnes vivant dans les abris ont accès à des toilettes, à de la nourriture et à des douches sur place. Leurs cabines ont l'électricité, mais n'ont pas de plomberie ni de cuisine.

Des villages d'abris similaires existent à Los Angeles, Redondo Beach, San Francisco, San Jose et Sacramento, mais uniquement en tant qu'abris plutôt qu'en tant que résidences permanentes.

En ce qui concerne les "petites maisons" annoncées par le gouverneur dans les communautés de toute la Californie, un responsable de l'État a déclaré que les structures ne devaient pas être confondues avec les maisons réelles.

"Les petites maisons ou les minuscules maisons ont une signification spécifique dans le California Residential Code, et il est plus exact d'appeler ce que nous déployons des cabines de couchage d'urgence", a déclaré Monica Hassan, directrice adjointe du bureau des affaires publiques du California Department of General Services. "En tant que tels, ils ne seraient pas classés comme logements permanents."

Pour la Commission du logement, l'idée d'utiliser les cabanes comme résidences permanentes était un non-démarrage.

"Il serait difficile d'affirmer qu'aucune plomberie intérieure ne constitue un logement", a déclaré Lisa Jones, vice-présidente exécutive des initiatives stratégiques à la Commission du logement. "Je dirais, tout au plus, que cela constitue un environnement intérimaire ou temporaire pour quelqu'un."

Jennifer Hanson, directrice adjointe adjointe des affaires extérieures pour le logement et le développement communautaire de l'État, a déclaré que Project Homekey n'a pas d'exigences spécifiques pour les cuisines complètes. Les abris à palettes et structures similaires, cependant, ne sont pas éligibles aux fonds du projet Homekey car ce sont des structures temporaires, a-t-elle déclaré.

Bohrer a noté que le Département américain du logement et du développement urbain n'accorderait pas non plus de bons de logement pour les cabines.

Bien que les termes soient parfois confus, il existe des différences significatives entre les cabines comme les abris Palette et les véritables petites maisons, qui ont de la plomberie, des cuisines et d'autres caractéristiques trouvées dans les maisons permanentes.

Avec des prix moyens entre 30 000 $ et 60 000 $, selon Rocket Mortgage et d'autres sites, les petites maisons sont plus abordables que la plupart des autres options et pourraient bénéficier de fonds publics pour créer des logements.

Pourtant, Bohrer a déclaré que les petites maisons ne sont pas une meilleure solution que les hôtels de séjour prolongé, en partie à cause de la densité. Le nombre de petites maisons qui pourraient être placées sur un site est bien inférieur au nombre d'unités qui pourraient tenir sur une propriété de taille similaire avec un hôtel. Des terrains devront peut-être également être achetés pour les petites maisons, ce qui pourrait augmenter considérablement leur coût, a ajouté Jones.

Gregg Colburn, co-auteur de "L'itinérance est un problème de logement", ne considère pas les cabines d'urgence ou les abris Palette comme une solution de logement.

"Ce n'est pas du logement", a-t-il dit. "C'est un abri."

Comme Bohrer, il considère également la création d'une petite maison ou d'un village de cabane comme une utilisation inefficace du terrain par rapport aux bâtiments à plusieurs unités.

Si une douzaine de personnes devaient vivre sur une propriété pendant trois ou cinq ans, a-t-il dit, ce temps aurait pu être utilisé pour construire une structure permanente sur le terrain pour loger beaucoup plus de personnes.

Cependant, Ellen Stone, résidente de Normal Heights et défenseure des petites maisons, a déclaré que la Commission du logement devrait les considérer comme des logements potentiels pour les sans-abri, et elle propose une idée plus rentable.

Stone, fondatrice et ancienne présidente de la section locale de l'American Tiny Home Association, a déclaré qu'elle donnait l'exemple de la façon dont les petites maisons pourraient créer des maisons pour les sans-abri en en plaçant une dans son jardin.

Après avoir acquis du matériel grâce à une collecte de fonds et avoir utilisé des étudiants du corps urbain du comté de San Diego pour la construction, Stone a déclaré qu'elle et son mari avaient une petite maison sur leur propriété et étaient prêts à accueillir un sans-abri pour y vivre d'ici septembre.

Stone a déclaré qu'elle aimerait que le locataire soit un étudiant sans abri d'Urban Corps, un groupe de conservation qui offre des opportunités de carrière et d'éducation aux personnes âgées de 18 à 26 ans. Le modèle dans son jardin coûte environ 40 000 $, et Stone a déclaré que les coûts d'installation typiques se situent entre 10 000 et 20 000 $.

Un réseau de personnes partageant les mêmes idées pourrait créer des logements permanents similaires pour les sans-abri dans toute la ville, a-t-elle déclaré.

Le terrain n'aurait pas à être acheté sous son modèle, et elle a dit qu'elle avait eu des conversations avec la Commission du logement et des représentants de l'État, et qu'elle avait invité des représentants du bureau du maire et du conseil municipal à une journée portes ouvertes sur sa propriété.

Immeubles d'habitation, conteneurs maritimes

Les fonds du projet Homekey peuvent également être utilisés pour acheter des immeubles d'appartements, où les unités ont des cuisines, de la plomberie et sont souvent plus grandes que des chambres d'hôtel.

Mais ils viennent souvent avec des locataires.

"S'il est déjà loué, vous devrez déplacer tous les habitants de ce bâtiment", a déclaré Bohrer. "Je n'aimerais pas être dans une interview pour t'expliquer celle-là."

Les immeubles d'appartements vacants, cependant, sont considérés comme une option.

La Commission du logement se joint à Wakeland Housing and Development Corp. pour soumettre une demande conjointe de 5 millions de dollars en fonds du projet Homekey pour un immeuble d'appartements à Ocean Beach qui est vacant depuis plus d'un an.

Wakeland collecterait la plupart des fonds pour l'achat de 4,5 millions de dollars du bâtiment, qui fournirait 13 logements permanents abordables, la ville et le comté accordant chacun un prêt de 1,5 million de dollars. Le coût unitaire s'élèverait à 347 000 $ par unité.

L'achat d'un ancien immeuble vacant peut entraîner des coûts supplémentaires. Les mises à niveau du bâtiment augmenteraient le prix à 6,8 millions de dollars, augmentant ainsi le coût unitaire à 525 000 dollars.

En regardant les prix plus largement, il y a peu de comparaisons de prix pour les acquisitions d'appartements dans le comté de San Diego, car les échanges de complexes de niveau intermédiaire ont été si lents récemment. En fait, pour le premier trimestre de cette année, le comté a enregistré le moins de ventes d'appartements au taux du marché au cours de la dernière décennie, a déclaré Joshua Ohl, directeur principal de l'analyse pour CoStar, une entreprise qui suit les transactions immobilières commerciales.

Sur la base de cinq ventes depuis juillet dernier d'immeubles d'appartements dans les régions de Mission Valley et de Kearny Mesa, le prix moyen par unité était de 311 000 $, a déclaré Ohl. Les complexes ont tous été construits dans les années 1960 et 1970, a-t-il ajouté.

Bien que les bâtiments de conteneurs maritimes soient une autre option possible, Bohrer ne les aime pas particulièrement. Bien que le concept ait été salué pour la création de logements de manière rapide et abordable - la conversion d'un conteneur peut prendre quelques semaines pour un coût de 32 000 $ - Bohrer a déclaré qu'il n'a pas été prouvé qu'il s'agissait de solutions de logement viables.

"Tout le monde a essayé de faire fonctionner les conteneurs maritimes, et personne n'y arrive vraiment", a-t-il déclaré. "Vous devez encore faire la plomberie, votre eau, vos égouts, tout ce genre de choses. Ce n'est pas quelque chose que vous venez de déployer là-bas et c'est opérationnel."

People Assisting the Homeless, un fournisseur de services aux sans-abri basé à Los Angeles qui propose des services de proximité, des logements et des abris dans le comté de San Diego, a créé des logements abordables en Californie en utilisant des conteneurs d'expédition.

À San Diego, l'organisation à but non lucratif a reçu 11,8 millions de dollars en fonds du projet Homekey pour créer 40 unités avec des conteneurs d'expédition dans le quartier central d'El Cerrito.

Anthony Bahamondes, directeur adjoint du logement de la branche immobilière PATH Ventures de l'organisation à but non lucratif, a déclaré que les logements sont en cours de construction au sommet d'une clinique médicale des centres de santé familiale de San Diego en construction sur le boulevard El Cajon.

À première vue, les logements en conteneurs maritimes semblent abordables, a-t-il déclaré. Un conteneur coûte environ 32 000 $ pour être converti en une pièce, et il faut deux conteneurs pour créer un studio de 320 pieds carrés. Trois conteneurs joints forment un appartement d'une chambre de 480 pieds carrés et quatre conteneurs forment une unité de deux chambres de 640 pieds carrés.

D'autres coûts, y compris la livraison, la main-d'œuvre et les services publics, augmentent considérablement le prix. Les Bahamondes ont déclaré que le coût final était de 23,3 millions de dollars, ce qui porte le coût unitaire à environ 568 000 dollars chacun.

Le coût aurait été encore plus élevé si PATH Ventures avait dû acheter le terrain, a-t-il déclaré. Le coût est plus élevé à Los Angeles et environ 50% plus élevé pour des projets similaires dans la Bay Area.

"Je pense qu'il y a une idée fausse selon laquelle le logement modulaire peut être beaucoup plus efficace en termes de coût, que cela peut être fait pour beaucoup moins", a déclaré Bahamondes. "Mais ce n'est vraiment pas ce que nous voyons dans tout l'État."

La méthode modulaire présente cependant d'autres avantages. Bahamondes a déclaré que PATH Ventures utilise des conteneurs d'expédition car ils peuvent être construits en un temps beaucoup plus court que les bâtiments conventionnels. Le projet El Cerrito devrait être achevé en novembre.